Diagnostiqueurs immobiliers : un marché sous tension, la montée en compétences comme réponse

Un marché qui tient… mais qui plafonne

Après deux années très difficiles en 2023 et 2024, le marché de l'ancien est reparti en 2025. Mais la reprise s'est essoufflée en 2026 : les projections de la rentrée tablent sur environ 955 000 transactions dans l'ancien cette année, un niveau correct mais en dessous du potentiel estimé autour du million. Le neuf, lui, reste en crise, avec des réservations de logements collectifs divisées par deux par rapport à l'avant-2022.

Côté financement, les taux de crédit restent autour de 3,3 à 3,65 % et l'OAT 10 ans a franchi la barre des 4 %. Les acheteurs sont présents mais temporisent, et les propriétaires déménagent moins. Pour 2027, les scénarios vont de 900 000 à un million de ventes selon le contexte géopolitique et économique : autrement dit, personne ne peut compter sur un retour rapide à l'euphorie de 2021.

Ce qui pèse sur les cabinets de diagnostic

Pour un diagnostiqueur, le volume de transactions n'est qu'une partie de l'équation. Plusieurs facteurs se cumulent :

• Une forte dépendance à la vente. Lors du creux de 2023-2024, près de trois diagnostiqueurs sur quatre ont vu leur chiffre d'affaires reculer, parfois de manière très importante. Un cabinet qui ne fait que du « pack vente » subit chaque ralentissement de plein fouet.
• La réforme du DPE au 1^er janvier 2026. Le nouveau coefficient appliqué à l'électricité a fait remonter de nombreux logements chauffés à l'électricité dans l'échelle : environ 850 000 logements F ou G pourraient changer de classe sans travaux. Moins de passoires, c'est aussi moins d'audits énergétiques obligatoires à la vente.
• Une guerre des prix sur les diagnostics « classiques », alimentée par les plateformes et les grands réseaux, qui rogne les marges des indépendants.
• Des impayés et retards de paiement qui fragilisent la trésorerie des petites structures.
• Une exigence de fiabilité accrue : contrôles des DPE, renforcement de la surveillance par les organismes certificateurs, débats sur l'organisation de la profession (réflexion sur un ordre, création de l'UFD3I en septembre 2026). Le niveau attendu monte, et la compétence devient un argument commercial.

Pourquoi se diversifier maintenant

La bonne nouvelle, c'est que la réglementation continue de créer des missions qui ne dépendent pas (ou pas seulement) des ventes, et que ces missions sont mieux valorisées que les diagnostics de base. Un diagnostiqueur qui élargit son catalogue :

• lisse son chiffre d'affaires sur l'année et dépend moins des cycles du marché immobilier ;
• s'ouvre à de nouveaux donneurs d'ordre : syndics, bailleurs, collectivités, maîtres d'ouvrage, entreprises du BTP ;
• augmente son panier moyen et se distingue des acteurs qui ne vendent que du prix ;
• se positionne sur la rénovation énergétique, un chantier de long terme porté par les politiques publiques.

Les relais de croissance à étudier

1. Les extensions « mention » amiante et DPE

La certification sans mention limite l'intervention aux maisons individuelles et aux parties privatives. Avec la mention amiante et la mention DPE, le diagnostiqueur peut intervenir dans les immeubles d'habitation collectifs, les bâtiments à usage professionnel, les établissements recevant du public ou les immeubles de grande hauteur. Cela ouvre l'accès à des clients récurrents et à des missions plus importantes : DTA et repérages amiante avant travaux ou démolition, DPE collectifs, bâtiments tertiaires. C'est souvent la première étape de montée en compétences, car elle prolonge directement le cœur de métier.

2. L'audit énergétique réglementaire

Obligatoire à la vente des maisons et immeubles en monopropriété classés F ou G depuis avril 2023, puis E depuis janvier 2025, il sera étendu aux logements classés D au 1^er janvier 2034. La réforme du DPE a réduit le volume à court terme, mais l'audit reste une mission à forte valeur ajoutée, également utilisée dans les parcours de rénovation aidés. Et le nombre d'auditeurs habilités a fortement chuté début 2025 avec la nouvelle extension de certification : être certifié aujourd'hui, c'est se positionner sur un marché où la concurrence s'est réduite.

3. Le PEMD (diagnostic produits, équipements, matériaux et déchets)

Exigé avant certaines démolitions et rénovations significatives, le PEMD s'adresse aux maîtres d'ouvrage et aux professionnels du bâtiment. C'est une activité B to B totalement indépendante du marché de la transaction, et un prolongement naturel des compétences amiante et plomb.

4. Le DTG et le PPPT en copropriété

Le diagnostic technique global et le projet de plan pluriannuel de travaux s'adressent aux copropriétés, avec un calendrier d'obligation progressif selon la taille des immeubles. Ce sont des missions récurrentes, commandées par les syndics, qui valorisent une vraie culture du bâtiment.

5. La rénovation énergétique et le pilotage de projet

Au-delà du diagnostic, les ménages et les bailleurs ont besoin d'être accompagnés pour passer à l'acte. Le titre RNCP 38939 « Chef de projet en rénovation énergétique » permet au diagnostiqueur de monter en gamme : du constat à la conception et au suivi d'un projet de rénovation.

6. Les diagnostics complémentaires : piscine, assainissement, état parasitaire et mérule

Ces prestations non certifiantes s'ajoutent facilement au pack vente et augmentent le panier moyen. Elles répondent souvent à une demande locale que les agences et les notaires ont du mal à satisfaire.

• Diagnostic piscine : vérification des dispositifs de sécurité obligatoires (barrière, alarme, couverture ou abri), utile au vendeur comme à l'acquéreur dans les zones où les piscines sont nombreuses.
• Assainissement : contrôle du raccordement au réseau collectif, demandé par de nombreuses communes ou intercommunalités lors d'une vente, et connaissance des installations non collectives.
• État parasitaire et mérule : au-delà de l'état termites réglementaire, recherche des autres insectes à larves xylophages et des champignons lignivores, dont la mérule. Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le vendeur doit informer l'acquéreur du risque mérule : une expertise sérieuse est un vrai plus pour le vendeur.

Se former : un investissement, pas une dépense

Diversifier son activité suppose d'acquérir de nouvelles compétences, parfois une nouvelle certification. C'est un investissement en temps et en argent, mais c'est aussi celui qui protège le mieux un cabinet quand le marché ralentit. La formation continue est par ailleurs une obligation pour rester certifié : autant en profiter pour viser plus haut que la simple mise à jour réglementaire.

Pour que cet investissement soit rentable, quelques réflexes :

• Partir de son territoire : quelle est la part de maisons individuelles, de copropriétés, de chantiers de démolition ou de réhabilitation autour de vous ?
• Choisir une ou deux spécialités plutôt que tout faire à moitié.
• Privilégier des formations compatibles avec l'activité (distanciel, sessions courtes) pour ne pas mettre le cabinet à l'arrêt.
• Communiquer sur ses nouvelles compétences auprès des agences, notaires, syndics et entreprises du BTP de son secteur.

Questions fréquentes

Sources : point immobilier de la rentrée 2026 (Crédit Agricole / Kaufman & Broad, via MonImmeuble.com) ; Xerfi, « Le marché du diagnostic immobilier face à la réforme du DPE » (décembre 2025) ; MonImmeuble.com, « Diagnostiqueur immobilier : quels défis pour la profession » ; ministère de la Transition écologique, questions-réponses sur l'audit énergétique réglementaire ; MySweetImmo (réforme DPE 2026 et création de l'UFD3I).